Samtliga avtal fastighetsförvaltning skiljer sig. Du måste se varje överenskommelse över med en luskam för att se till att du förstår exakt vad du samtycker till.
Bara för att chefen sagt något muntligt betyder inte att det ingår i de skriftliga villkoren i kontraktet, och bara för att en chef säger något är standard, gör det inte faktum. Du bör ifrågasätta och kontrollera tills du känner dig bekväm att göra ett beslut. Här är sex avsnitt för att uppmärksamma.
- Tjänster och avgifter
Du måste förstå vilka tjänster som ingår i förvaltningsavgiften, vilka tjänster kan utföras för en extra avgift och vilka tjänster som inte kommer att utföras under några omständigheter.
Förvaltningsavgiften är den vanligaste typen av avgift som en förvaltare debiterar. Var uppmärksam på hur detta avgifter är strukturerad. Om, av tre blivande chefer, en tar ut en förvaltningsavgift på 4%, medan de andra två ut en avgift på 6%, inte skriva 6% chefer off så snabbt. Du måste verkligen läsa det finstilta för att se vad som ingår i avgiften.
Chefen med 4% Avgiften får inte berätta att de tar betalt extra avgifter för vad de anser vara ”extra ledningsuppgifter” såsom fyll vakanser, betalar räkningar, underhåll frågor, och vräkning förfaranden. Du måste läsa managementavtalet mycket noga för att avgöra vilka tjänster som faktiskt ingår i förvaltningsavgiften och vilka tjänster som anses vara extra och kräver ytterligare betalning.
För tjänster som anses extra, avtalet bör tydligt redogöra hur du kommer att debiteras för dessa uppgifter, om det finns en fast avgift, en procentuell avgift eller om avgiften kommer att bestämmas från fall till fall innan tjänsten utförs.
Också vara medveten om de tjänster som fastighetsförvaltaren kommer inte att utföra under några omständigheter. Detta kommer att variera från företag till företag, men vanliga undantag inkluderar refinansiering en fastighet eller omfattande ombyggnad. Se till att de inte är exklusive något du anser absoluta nödvändigheter för att anställa en förvaltare som att hitta hyresgäster, hyresinbetalningar eller hantering nödsituationer.
- Ansvar fastighetsägaren
Denna del av kontraktet kommer att definiera vad du är skyldig att göra genom att underteckna avtalet och vad du hindras från att göra.
Två exempel på skyldigheter fastighetsägaren är:
Att upprätta och underhålla en reservfond – du kommer att förväntas att sätta en viss summa pengar till en reservfond att fastighetsförvaltaren kan komma att ta itu med dagliga skyldigheter, underhåll frågor och nödsituationer. Du är också ansvarig för att fylla på fonden för att försäkra att det aldrig faller under ett visst belopp.
För att erhålla och bibehålla den rätta försäkring- förvaltningsavtalet bör ange vilka typer av försäkringar och täckningsbeloppet de kräver att du få. Det bör också notera om fastighetsbolag måste ingå i din täckning.
Två exempel på restriktioner för fastighetsägaren är:
De flesta avtal kommer att förhindra fastighetsägaren från att placera en hyresgäst i fastigheten själva- Detta är tänkt att skydda fastighetsförvaltaren från att behöva hantera en hyresgäst som inte har valts ut efter deras riktlinjer.
Fastighetsägaren får inte komma in i fastigheten, såvida de inte underrätta hyresgästen i förväg eller få godkännande från fastighetsförvaltaren.
- Lika Housing Opportunity
Du vill se till att förvaltningsavtalet har en del som säger att de stöder lika Housing Opportunity. Det bör säga att de följer både statliga och federala Fair Housing lagar.
- Ansvar
Var uppmärksam på last ofarlig klausulen. Detta är den del av avtalet som begränsar fastighetsförvaltaren ansvar. I allmänhet, denna klausul kommer att skydda fastighetsförvaltaren utom i de fall där de har varit försumlig.
Fastighetsförvaltaren inte, dock, ansvarig för försummelse av tredje part som de anlitar. Till exempel, de inte är ansvariga om de anlita en entreprenör, och entreprenören orsakar skada på egendom. Du bör se till att det finns en ”rimlig vård” klausul i avtalet. Till exempel, de kommer inte att hållas ansvarig om ”skälig omsorg” har tagit när anställa en tredje part- a.k.a. de borde göra sin forskning och inte anlita en entreprenör med en historia av klagomål mot dem.
- Avtalstid
Du kommer att vilja försöka undvika att underteckna en lång överenskommelse tills du har visat resultat från, och förtroende, förvaltningsbolaget. Tyvärr, de flesta förvaltningsbolag inte underteckna ett kontrakt för mindre än ett år. I det här fallet kommer du vill noggrant granska bestämmelsen uppsägning och se till att du har möjlighet att säga upp avtalet om du är missnöjd med tjänsten.
- uppsägningsklausul
Se till att avtalet har en klausul klar uppsägning eller hävning. Det bör framgå varför och när fastighetsförvaltaren / fondbolaget har rätt att säga upp avtalet och när du, ägaren, har rätt att säga upp avtalet.
Du kommer vanligtvis att tillåtas att säga upp avtalet genom att ge mellan 30 och 90 dagars varsel. dock, du kommer ofta att få betala en avgift för att avsluta kontraktet tidigt. Denna avgift kommer att variera från ett par hundra dollar för att behöva betala alla avgifter fondbolaget skulle ha ackumulerats under hela kontrakts. Se till att avtalet stater fastighetsbolag krävs för att ge dig åtminstone 30 dagars varsel om de beslutar att säga upp avtalet på sin ände.
Du kommer att vilja leta efter ett kontrakt som inte kräver anledning att säga upp avtalet. Du kommer också att ha en bestämmelse som ingår som tillåter dig att säga upp avtalet utan påföljd om fondbolaget inte hitta en hyresgäst inom en viss tid.
Det bör också finnas en lista över arbetsuppgifter som måste ske vid uppsägning och tidsfönstret måste slutföras inom. Till exempel, fastighetsbolaget måste ge fastighetsägaren med kopior av alla hyresgäst leasing inom 14 dagars uppsägning av avtalet; eller alla pengar som betalas till endera parten skall betalas inom 30 dagars uppsägning av avtalet.
